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交房后发生的后续支出如何税前扣除

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sc达 发表于 2021-5-17 16:05:32 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
交房后发生的后续支出如何税前扣除
来源:中国税务报    作者:冯巨峰 唐德发

       房地产企业开发周期较长,不少企业在楼盘交接后,往往还会发生后续支出。近日,2020年度企业所得税汇算清缴进入冲刺阶段,不少房地产企业财税负责人都在咨询:对于交房后的后续支出,如何进行税务处理?

       案例

       某市甲房地产开发公司2017年3月受让一宗土地用于开发别墅住宅,总可售建筑面积10万平方米。2019年10月,甲公司向当地房管部门提交该楼盘的竣工备案资料,并进行交付。已知当年已售面积8万平方米,按税法规定计算的可售面积单位工程计税成本为每平方米8000元。2020年1月~12月,甲公司又陆续销售尾盘3套住宅,面积1000平方米,该楼盘还陆续发生小区绿化支出1000万元。后续发生的这1000万元成本,甲公司应如何在2020年度企业所得税汇算清缴中进行税务处理?

       分析

       这个业务具有较强的普遍性,大多数房地产企业在实务中都会遇到。

       根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号,以下简称“31号文件”)第二十八条对企业计税成本核算的一般程序的规定,对期前已完工成本对象应负担的成本费用,按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配。其中,应由已销开发产品负担的部分,在当期纳税申报时进行扣除;未销开发产品应负担的成本费用,待其实际销售时再予扣除。31号文件第二十九条同时规定,企业开发、建造的开发产品,应按制造成本法进行计量与核算。其中,应计入开发产品成本中的费用,属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本,直接计入成本对象,共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

       根据上述规定,后续发生的1000万元支出,应遵循受益原则和分配原则,在已销开发产品和未销开发产品中进行分配。具体来说,该楼盘已售面积=2019年度已销售面积+2020年度已售面积=80000+1000=81000(平方米),未售面积=总可售建筑面积-已售面积=100000-81000=19000(平方米)。已销开发产品应分配的计税成本=后续支出的计税成本×(已售面积÷总可售面积×100%)=1000×(81000÷100000×100%)=810(万元),未销开发产品应分配的后续支出计税成本=后续支出的计税成本×(未售面积÷总可售面积×100%)=1000×(19000÷100000×100%)=190(万元)。

       根据计算结果,甲公司2020年发生的这1000万元小区绿化支出,已销开发产品应分配810万元,未销开发产品应分配190万元。其中,810万元可在2020年度企业所得税汇算清缴时税前扣除;剩余190万元,待相应的未销开发产品实际销售时,再予扣除。

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