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房企尾盘商铺是否应在土增税清算前处置

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sc达 发表于 2020-11-11 14:25:17 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
  房企尾盘商铺是否应在土增税清算前处置?

  对房地产企业而言,土地增值税清算是一个重要的节点,但很多企业都面临一个重要问题:土增税清算前,未出售的商铺是否需要统一处置参与清算?根据我们在实务中处理过的案例,本文就此问题进行分析。
  一、商铺参与统一清算与尾盘销售缴税有何区别?
  统一清算是按照普通住宅、非普通住宅和其他商品房三个类别各自计算增值额、增值率和应缴土地增值税,商铺和写字楼、公寓、车位等一并被并入其他商品房,也就是说如果参与统一清算,商铺的增值率将会受到其他业态产品的影响,比如说如果其他业态产品卖得比较便宜,就意味着商铺增值率可以降低,甚至在特殊情况下增值额都有可能降低,比如车位出现收入成本倒挂情况时,车位会将整个其他商品房系列的增值额拉低,这对于最终清算缴税当然都是有利的。
  如果商铺不参与统一清算,未来销售将不再汇总清算,而是按照清算所计算出的各个类别产品单方扣除数字直接计算扣除,比如商铺清算后销售3万元/平方米,其他商品房土增清算中单方扣除为9000元,那么商铺将直接按照21000元/平方米计算增值额、增值率,失去汇总作用滞后,商铺尾盘销售显然会缴纳更多的税。
  二、土增清算前商铺如何处置的三个决策点
  1、商铺未来销售和现在销售税负差异有多大?
  根据上述分析,参与土增税统一清算和未来单独销售单独缴税,税负可能会出现较大差异,因此企业在面临选择时,应将这个差异计算出来,以此作为决策依据点之一进行考虑。
  2、是否存在关联方转售的可能?
  为了参与统一清算,企业可以考虑先将商铺转让给关联方(包括关联方企业和关联方个人),未来如需销售,通过关联方再次对外转让,这样操作能否少缴税呢?我们来看看转售关联方如何缴税?
  需要注意是,房企将商铺转让给关联方的价格如何确定,因为是关联交易,企业有冲动将价格压低,而税务机关会按照税法审核交易价格是否公允,通常税务机关审核的次序是:
  第一步先看企业自己同期同类商铺转让价格比较;如果企业自身没有价格比较,第二步再看其他企业同期同类商铺转让价格比较;如果前两个都无法比较,第三步最后由税务机关进行核定征收,核定通常按照组成计税价格计算:公允价格=成本×(1+利润率)。
  3、未来商铺是否计划自持?
  如果未来商铺企业计划自持或运营,当然也可以有不同的自持模式:
  模式一:放在房地产公司名下,直接自持。
  但运营业务可能需要设立新的公司(如商业管理公司或酒店运营公司),将资产租赁给新公司,这种模式就不需要作为销售处理,也不需要参与土地增值税统一清算。
  模式二:转移给新的运营公司自持并运营,该部分商铺必须参与统一土地增值税清算,但问题的关键在于转让价格的设定。
  模式三:转移给关联个人自持并运营,必须参与土地增值税的清算工作,关键问题仍在于转让价格的设定。
  总结:商铺是否参与统一的土地增值税清算,对税收事项的考虑应是第一位,运营、风险、资金流等战略思考都可能影响最终的决定。

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